California Streaming
в сделке после сделки, две основные пенсионные фонды Золотой государства - Калифорнийская государственная на пенсионной системе государственных служащих и система пенсионного государства в штате Калифорния, которые коллективно управляют мамонтом 330 миллиардов долларов от имени учителей и государственных служащих - снизились ранее небольшой портфолио Нью-Йорка. Агрессивно торги по свойствам, они составляли два небоскреба в средневековье, некоторые жилые здания и два сайта развития, и они ведут инвесторов в крупнейших продажном продаже единого свойства: села Stuyvesant Town-Peter Cooper, которая была куплена в 6,3 миллиарда долларов. Сделка.
Возможно, предлагая окно в средствах больших неприятностей сегодня - они по некоторым оценкам, проглоченным дефицитом на 425 миллиардов долларов для пенсий в Калифорнии - инвестиции являются захватывающим уроком в плохих сроках и Оставили наследие проблемных активов на New York Skyline.
Calstrs New York Real Estate Fund входит в число Sorrrord в своем основном внутреннем портфеле; 600 миллионов долларов средств, поставленные, чтобы купить Stuy Town испарились, без ожидания возврата. Два участка разработки в Нижнем Манхэттене и в Гарлеме, где когда-то представляли отель и офисную башню, теперь сидеть застоится. Небоскреб в центре города направляется на по умолчанию, а другой видел вакансии прыгать, поскольку ароматы падают.
, конечно, большинство всех инвесторов, которые играли в Нью-Йорке в конце последнего цикла потеряли деньги. Но средства California были необычайными случаями, поскольку они использовали свои собственные денежные средства, чтобы принять крупные ставки в небоскребах, часто с несколькими другими партнерами.
напротив, основная часть арендодателей Манхэттен, которые переплачивали в 2006 и 2007 гг. держал свои собственные деньги в своих карманах, используя огромные суммы долга с небольшими битами личного капитала. И многие из этих арендодателей купили успешные свойства во время более безопасных времен, чтобы вернуться.
Calpers и Calstrs имели ограниченный опыт Нью-Йорка, вложив в два успешных проекта примечания: время WarnerЦентр и 120 Бродвей.
Ключная фигура в Нью-Йорке Калифорния - Ларри Сильверштейн, 78-летний разработчик Всемирного торгового центра. Кальстров решил, что он хотел больше Нью-Йоркской недвижимости в своем портфолио, и, как часто делают пенсионные фонды, он подделал галстук с местным арендодателем, начиная фонд под названием LLC Metro Fund. Финансируется главным образом Calstrs, у него было 2 миллиарда долларов в покупке власти. Мистер Сильверштейн займет эти деньги и инвестирует его, надеясь на возврат себя.
И так он сделал. Летом 2006 года Фонд Метро потратил 416 миллионов долларов на 35-этажную стеклянную и алюминиевый-клапан небоскреб на 575 Lexington Avenue, между 51-го и 52-го улицами, в центре делового района Манхэттанско-Америки. P>
Это декабрь, фонд приобрел старый штаб-квартира Moody's, 13-этажный, 441 000 квадратных зданий на 99 церковных улице, за 170 миллионов долларов, затем оторвал его с надеждой на строительство Роберта А.М. Стерн-дизайн, 80-этажный, 912-футовая башня с кондо и отель с четырьмя сезонами. Это было открыто в 2011 году.
и в конце 2007 года, поскольку кредитный кризис впервые принял свое присутствие, фонд купил парящий, 50-этажный небоскреб на 1177 шестой авеню, между 45 и 46-й улицами В Таймс-сквер, за 1 миллиард долларов, или 1000 долларов за квадратный фут.
В сделках г-н Сильверштейн взял на себя ведущий, а те, которые на другой стороне транзакции вообще не занимались Кальстроми.
Несколько руководителей, участвующих в стороне продавцов, сказали, что они интригированы относительно того, почему г-н Сильверштейн, с тем, чтобы продолжать, было заинтересовано в покупке так много офисных зданий. «Это даже не имело смысла для меня, почему парень, который имел так много на его тарелке, будет беспокоиться с этим», - сказал один руководитель.
Конечно, у него не было много собственных денег в сделке. По крайней мере, в двух этих сделках, как обычно в аналогичных механизмах пенсионного фонда, г-н Сильверштейн положил в 3 процента своих собственных денег, с большим количеством или всеми остальными, поступающими из Calstrs,Согласно ипотечным документам и руководителям, связанным с продажей.
и теперь, сделки идут кислый.
Новейшие отчеты о производительности недвижимости Calstrs, со значениями и возвратами до сентября, списки Фонд метро Как среди худших средств в своем внутреннем основном портфеле, со скоростью возврата отрицательных 82 процентов с момента его создания. (Этот стат, скорее всего, агрессивна включением сайта разработки в размере 99 церкви, которая сидит вакантным без выручки.)
Высокие цены на продажу, выплачиваемую предполагаемой арендной платой, будут продолжать взять, И сейчас здания не могут покрывать свои ипотечные платежи.
В марте, кредит на покупку небоскреба в 2006 году на 575 Лексингтон был отправлен в специальное обслуживание потенциальной реструктуризации. Ипотечные документы, поданные с S.E.C. Укажите, что предположения, лежащие в основе кредита Банка Америки за 325 миллионов долларов, были очень амбициозны. Хотя доход для башни было всего 9,8 млн. Долл. США в 2005 году, Год до того, как он продал руки, г-н Сильвершштейн и Кальстров ожидали, что он вырастет до 21,6 млн. Долл. США по погашению кредита, в октябре 2013 года, если не раньше. Согласно исследовательской фирме реальной капитальной аналитики, «здание в опасности немиренного дефолта».
Сайт разработки в 99 церкви, как только офисное здание с арендной платой, теперь в настоящее время в аренду, поскольку мистер , Сильверстян поиски для финансирования на очень грубый рынок для отелей.
на проспекте 1177 башни Америки, кредит нынешнее. Но вакансия составляет более 25 процентов от менее чем на 5 процентов, согласно базе данных Costar.
в заявлении, представитель Silverstein Dara McQuillan защищал предприятие Calstrs, отметив, что Фонд подписал номер Новой аренды и предполагая, что он ищет остаться на долгосрочной перспективе.
«Наша инвестиционная стратегия, отраженная нашим мероприятиям по фондам метро, состоит в том, чтобы приобрести сильные активы, составлять значительные улучшения и управлять ихми для Долгосрочный успех, "онсказал. «С момента приобретения этих свойств с помощью Calstrs в 2006 и 2007 годах - и, несмотря на экономический спад, мы успешно арендовали более 360 000 квадратных футов и повышенных уровней занятости в каждом здании. Нью-Йорк остается отличным местом, чтобы владеть и управлять коммерческими недвижимостью, и мы остаемся бычья в долгосрочных перспективах Фонда ».
Calpers имел аналогичный опыт, хотя его было гораздо более концентрировано, в одном Дистанционная покупка города StuyvaNT, возглавляемая Джерри и Роб Шайером Тишманом Шпейером. Фонд был единственным крупнейшим инвестором, вкладывая в 500 миллионов долларов (Calstrs отдельно поставил в 100 миллионов долларов); Он когда-то ожидал, что арендные аренды будут расти в год после года, поскольку аренды стабилизированные апартаменты были быстро преобразованы на рыночные апартаменты. Некоторые оценки ставят стоимость имущества на менее чем на 2 миллиарда долларов на основе текущего дохода, а партнеры по акциям ожидают полной потери.
через фонд, проводимый Партнерами MacFarlane - который теперь подал в отставку как менеджер фонда, на фоне Критика-овсящики купили долю в заметной разработке на 125-й улице, рядом с Северной остановкой метро, более 55 млн. Долл. США в 2006 году. План для крупной лиги бейсбол-якорь Башня, разработанную Стив Рот ворнадорно-доверие, упал Помимо 2008 года, а доля фонда-60 процентов, согласно заявлению на налоговой перерывах, поданных в город, в настоящее время стоит доли от того, что он когда-то был, без публично планируется.
Нью-Йорк был ни в кожу, не единственное место, где средств Калифорнии бежали в беде, благодаря несчастной стратегии наливая деньги в недвижимость на национальном уровне - и превзойдут подобные средства в последние годы бума. В 2005 и 2006 годах ольперы поставили более 26 миллиардов долларов в недвижимость, причем большинство инвестиций считаются рискованными; За два года он вложил около 8 миллиардов долларов в недвижимость. Calstrs преследовал аналогичный подход.
по состоянию на его последних отчетов о производительности, Calpers опубликовал один год доходностиОтрицательный 48 процентов на его портфель недвижимости, хуже других подобных средств (пенсионные фонды часто стремится к 8 процентам возврата). Calstrs показал возврат отрицательных 43 процентов.
Оба средства в настоящее время пересматривают и реструктурируют свои инвестиционные политики в недвижимости, а также изменение некоторых инвестиционных консультантов. Что касается их будущего в Нью-Йорке, время скажет, будут ли средства готовы поставить больше денег, чтобы сохранить свои свойства от права выкупа, если они действительно продолжаются по этому маршруту.
Представитель для прессылок , Кларк Маккинли, сказал в заявлении, что Фонд оценивает свои отношения с менеджерами, и может закончить некоторые партнерские отношения. «Calpers в основном режиме реструктуризации, снижает риск и плечо», - сказал он. «Мы приняли новую политику и имеем новое руководство после инвестиций в Peter Cooper».
Представитель для кальстров отказался от комментариев. Губернатор Калифорнии, однако, подвел это довольно зумно и точно. «В Калифорнии у нас был пузырь Интернет, а затем пузырь жилья», - сказал Арнольд Шварценеггер 14 апреля, в одном из его еженедельных сообщений государству. «Далее - пенсионный пузырь. И это начинает разрывать. "
[email protected], [email protected]
Редактор Примечание.: Эта история отражает исправления, выполненные 14 мая.
комментариев