Космическая одиссея: брокеры обсуждают добавление кубических размеров в листинги
Высота потолка меняет способ, которым брокеры торгуют листингами. Иллюстрация Криса Мэддена
Сколько бы вы заплатили за квадратный фут апельсинового сока? Сколько квадратных метров газа нужно, чтобы заправить ваш бак? Хотите кофе на 20 квадратных дюймов или на 30?
Дело в том, что объем важен. Покупаете Джексон Поллок или телевизор с плоским экраном? Для продолжения, вероятно, достаточно двух измерений. С другой стороны, для бассейна или бутылки виски вам нужно объединить все три.
Именно в этом духе некоторые брокеры по недвижимости Нью-Йорка подняли с Observer вопрос о продает квартиры не по традиционной цене за квадратный фут, а, скорее, по цене за кубический фут.
«Я думаю, что нашей отрасли необходимо начать учитывать кубические метры при оценке цен», - сказал Дуглас Эллиман. - сказал Майкл Грейвс. «Это то, что, я думаю, покупатели очень хотят знать».
Это особенно актуально, - отметил он, - в верхних эшелонах рынка, где покупатели часто ищут недвижимость с большой высотой потолков.
«Это [что-то] не так важно для покупателей апартаментов с одной спальней и студий, потому что они не так чувствительны к этому. Люди не ожидают, что в студии будут потолки высотой 14 футов, - сказал г-н Грейвс. «Но когда вы покупаете что-то стоимостью 10, 20, 40 или 50 миллионов долларов, высота потолка становится очень деликатным вопросом».
Действительно, по словам брокера Citi Habitats Виктории Ронг Кеннеди, последнее десятилетие элитной недвижимости - это история о постоянно поднимающихся потолках.
«Сначала был Time Warner Center, и там вместо [обычных] восьми с четвертью или девяти футов довоенных здания, у них были потолки высотой 10 с половиной футов », - сказала она. «Затем у вас было 15 CPW, и это увеличилось до 11 футов. А затем One57 поднялся с 11 до 12 футов. А потом сразу после этого мы подошли к 432 Park, и он увеличился до 12 1/2 футов. И, конечно же, сейчас в центре города, на 30 Park Place, они строят [потолки] высотой более 13 футов. Это похоже на то, как если бы застройщики ультра-роскоши использовали высоту потолка, чтобы конкурировать друг с другом ».
Мисс. Кеннеди сказала, что она «на 100 процентов поддерживает использование кубических футов для оценки недвижимости», предполагая, что эту идею брокеры должны представить органу, подобному Совету по недвижимости Нью-Йорка, для официального рассмотрения.
' Я говорю о кубических футах, хотя я не иду туда с [точными] цифрами, и люди это чувствуют, потому что вы живете в трехмерном пространстве, а не на [двухмерном] полу », - брокер Холстеда. Брайан Льюис
«Я слышал, как некоторые европейские и азиатские [брокеры] говорили о кубических метрах», - сказал брокер Halstead Брайан Льюис. «Но я редко слышу, как здесь, в [США], говорят о кубических футах.
« Я бы хотел, чтобы это было более распространено », - сказал он, приводя в качестве примера квартиру, которую он сейчас продает на Central Park West. Помещение относительно невелико с точки зрения площади в квадратных футах, но имеет потолки высотой 10 футов.
«Итак, я говорю о том, насколько оно объемное, - сказал г-н Льюис. «Я говорю о кубических футах, хотя я не иду туда с [точными] цифрами, и люди это чувствуют, потому что вы живете в трехмерном пространстве, а не на [двухмерном] полу».
Даррен Сукеник из Дугласа Эллимана также является энтузиастом кубической съемки. На самом деле, сказал он, он считает, что он один из первых, кто поднял эту идею.
«Я действительно ориентирован на West Village и Tribeca, где у нас, как правило, эти невероятные высоты потолков, которые действительно так много добавляют - сказал он, - сказал он.
Предлагает ли он клиентам цифру в кубических футах?
< p> «К сожалению, нет», - сказал г-н Сукеник, отметив, что даже квадратные метры остаются проблемой для бизнеса. Из-за разных стандартов, используемых для расчета площади квартиры, брокеры обычно избегают давать точные цифры, предлагая вместо этого оценки.«У нас достаточно проблем с двумя измерениями, не говоря уже о трех», - сказал он. Кирк Хенкельс из Stribling, хотя и добавил, что, по его опыту, «высота потолка - один из первых вопросов, которые задают многие люди, и все дело в объеме, не так ли?
« Посмотрим правде в глаза, недвижимость - это не два измерения, это три измерения », - сказал он.
Но готовы ли покупатели на самом деле искать дом в больших объемах? Все знают, как выглядит галлон молока. Но как насчет 90 000 галлонов кондоминиумов?
«Я думаю, что до того, как покупатели StreetEasy не были обучены думать в терминах цены за квадратный фут, и я думаю, StreetEasy обучила их этому», - сказал г-н Сукеник. сказал. «Так что я думаю [буваших] можно легко научить думать об этом в [кубических футах] ».
Как бы то ни было, представитель StreetEasy Лорен Риффлин сообщила Observer, что на данный момент сайт не планирует добавлять кубические футы к его списки. (Недавний поиск на StreetEasy недвижимости для продажи с использованием ключевого слова «кубический» дал 18 результатов, большинство из которых касались размера холодильников в квартирах.) Однако Алан Лайтфельдт, специалист по анализу данных StreetEasy, предположил, что эта идея была интригующей. один - и не столько в отношении парящих площадок в центре города, которые продает г-н Сукеник и ему подобные, а скорее в отношении нового городского парка микро-квартир.
Такие квартиры «предназначены для эффективного использования пространства, - сказал г-н Лайтфельдт. «Таким образом, использование часто недостаточно используемого вертикального пространства является ключом к маленькой жизни». Другими словами, девятифутовые потолки - это хорошо в квартире площадью 2000 квадратных футов, но на площади 200 квадратных футов они могут доказать разницу между домом и клеткой.
А мы. правда ли нужно рассчитывать вещи в кубических футах? Разве не подойдет простая высота потолка?
«Да, я так думаю, - сказал брокер Corcoran Ричард Лейтнер. «Если бы в каждом списке была точная информация о высоте потолка, было бы намного легче понять, как это повлияет на стоимость собственности».
На веб-сайте Коркорана есть поле для ввода высоты потолка, - отметил г-н Лейтнер, но эти данные остаются неоднозначными.
«Я думаю, что не все считают это важным», - сказал он. «Но в течение многих лет мне хотелось иметь больше информации о высоте потолка в наших базах данных, потому что я считаю, что ни один отдельный элемент не может так значительно повлиять на ощущение пространства».
Не все поклонники идея. Карла Саладино, управляющий партнер Mirador Real Estate, сказала Observer, что она управляла им с помощью пары своих клиентов-арендодателей, «и они буквально [мы надеемся, что нет!] Засмеялись до смерти.
« Они так думали. было просто еще больше брокерской болтовни и нелепости », - сказала она, предположив, что кубические кадры - это всего лишь уловка, чтобы заставить квартиры казаться больше, чем они есть на самом деле.
« Я думаю, это все равно, что использовать слово «уютно», " она сказала. «Клиенты увидят это насквозь. Это все равно, что перечислить в сантиметрах, чтобы добавить больше цифр ».
« Я не считаю это заслуживающим внимания », - сказал Стюарт Сигел, генеральный директор Engel & Völkers New York City. «Я рассматриваю это как попытку чрезмерно рационализировать премии, которые рынок не может выдержать. Потому что вы пытаетесь количественно измерить то, что является субъективным преимуществом или качеством жизни ».
« Я думаю, это все равно, что использовать слово «уютно». Клиенты увидят это насквозь. Это все равно, что указывать в сантиметрах, чтобы добавить больше цифр », - Карла Саладино, управляющий партнер Mirador.
Человек может с таким же успехом попробовать оценить квартиры, скажем, по квадратным футам окон или количеству наружных - лицом к дверям, - предположил он.
«Существует так много компонентов, которые определяют стоимость, и все эти вещи вместе добавляют к надбавкам, но попытка установить цену на недвижимость на основе ее объема для меня - это скорее сигнал что, возможно, цены на некоторые вещи не соответствуют действительности, чтобы отразить рынок, и они пытаются создать искусственные показатели стоимости », - сказал он. «Не поймите меня неправильно: [Объем] - важная особенность объекта недвижимости, но его не следует использовать для увеличения стоимости».
Придавая дискуссии зловещий оттенок, г-н Сигель предположил, что интерес к ценообразованию на основе объема «симптоматичен для проблем с ценообразованием на рынке». Это проблема, которая поднимает голову, как канарейка в угольной шахте, когда запрашиваемые цены не совсем отражают рыночные условия ».
Он указал на последний раз, когда он читал статью, посвященную этому вопросу. - рассказ 2007 года в The Real Deal. «А что происходило в [2007 году]?» он сказал. «Рынок менялся. История часто повторяется ».
Gulp.
Эта статья Real Deal была посвящена брокеру Compass Леонарду Стейнбергу, затем Дугласу Эллиману, который продвигал идею маркетинговой недвижимости и чердаков в частности, судя по их кубическим кадрам.
«На самом деле это не прижилось», - сказал г-н Стейнберг, вспоминая свои усилия по евангелизации. «Я сразу же получил большое сопротивление». Отчасти, по его словам, это произошло «потому, что никто не любит перемены», но также потому, что вопросы, связанные с расчетом площади в квадратных футах, также затрудняют выработку стандарта для определения кубических метра.
Тем не менее, Г-н Стейнберг сказал: «Я думаю, что это огромная ценность. Я жил в нескольких квартирах с потолками от 11 футов до более 15 футов, и я должен сказать вам, что широкое пространство не обязательно может быть столь же ценно, как пространство,высокий ».
Так он планирует еще раз попробовать эту идею?
« Это входит в мой контрольный список дел, хотя я бы не сказал, что это мое Нет 1 приоритет », - сказал он. «Но я рад, что вы его воскрешаете, потому что люди должны это учитывать».
комментариев