Часть 2! Стратегии выхода для коммерческих арендаторов

  • 22-01-2021
  • комментариев

С возвращением. Счастливый и процветающий 2011 год.

Когда мы в последний раз встречались, мы обсуждали необходимость заблаговременного планирования - стратегии выхода в коммерческом лизинге - с упором на розничную торговлю. Был упомянут ряд сценариев, таких как бедственное положение местной закусочной с тем, что когда-то было новой концепцией, которая полностью устарела. Мы сформулировали цель арендатора по передаче до одного слова: «гибкость».

Затем мы сосредоточились на правах уступки и субаренды с целью аренды, чтобы сбалансировать потребность владельца в стабильности и финансовом равновесии и (в случае владельца торгового центра, поддерживая правильное сочетание использования арендаторами) с акцентом арендатора на максимизации разумно неограниченной «переносимости» аренды, особенно в контексте потенциальной продажи торгового помещения; или, что особенно актуально в настоящее время, особенно при аренде офисов, в контексте сокращения, обусловленного рыночными факторами.

Также обсуждалась необходимость того, чтобы советники арендатора обращали внимание на опасные моменты: обременительные ограничения (например, при аренде ресторана - использование только одного определенного типа кухни [«непальский бургер-бар» и ни для каких других целей »]), что может сделать практически невозможным продажу бизнеса. Возник ряд вопросов, например, требуется ли согласие арендодателя? Критерии согласия? Должен ли домовладелец быть «разумным»? И если да, то что именно это означает?

Общее правило: при отсутствии законодательного акта или явных ограничений в договоре аренды арендатор имеет абсолютное право уступить или сдать в субаренду.

Как мягко говоря: это не слишком нравилось помещикам (даже лендлордам библейских времен); мои законные братья давным-давно послушно взяли тот старый договор аренды на одну доску с одной заповедью («Ты должен платить ренту твою») и за секунду выделили: «Ты не должен уступать или сдавать в субаренду без согласия домовладельца». (Что касается того, как эта теперь двухзаповедная древняя каменная табличка превратилась в «современную» форму аренды на 110 страниц, мне придется сохранить ее для будущей колонки.)

Хорошо, у нас есть домовладельцы. отдавая предпочтение ограничениям и арендаторам, стремящимся к гибкости, их способности передавать / сдавать в субаренду необходимы для понимания ценности бизнеса, но давайте углубимся в некоторые детали.

Во-первых, давайте рассмотрим ряд положений о арендодателе, касающихся уступка и субаренда:

Стандарты и факторы

Стандарты и факторы

Выше говорилось об общем правиле, касающемся неограниченных юридических прав арендатора на уступку или субаренду на общих принципы закона, а что с правом хозяина ограничивать? Есть ли законное право быть необоснованным?

В Нью-Йорке ответ - «да».

В некоторых юрисдикциях (например, в Нью-Йорке) в согласии может быть отказано произвольно, если договор аренды не предусматривает того, что я называю обязательной разумностью. Если условия аренды ясны и недвусмысленны, положение будет применяться без судебного расследования намерений сторон. Одно предостережение: поскольку это ограничение представляет собой ограничение свободного отчуждения земли, оно рассматривается судами с неодобрением и будет строго истолковано против арендодателя. Кроме того, ограничение на переуступку не препятствует передаче в субаренду, залог или закладную аренду или выдачу лицензии. Точно так же ограничение на субаренду не запрещает уступку.

Итак, допустим, вы хорошо провели переговоры и получили отчасти благоприятную оговорку о передаче. Что это значит, когда в договоре аренды предусмотрено, что в согласии арендодателя нельзя отказать «необоснованно»? Что ж, это еще не конец.

1. Стандарты

1. Стандарты

2. Факторы, которые может взвесить арендодатель

2. Факторы, которые могут быть взвешены арендодателем

Предлагаемый субарендатор или правопреемник:

Также, что касается арендатора:

Арендодатель также может:

Наиболее объективный тест для определения финансовой ответственности предлагаемого правопреемника или субарендатора: чистая стоимость = чистая стоимость арендатора или превышает чистую стоимость на дату первоначального договора аренды? Дата предлагаемого перевода? (Примечание: возможное взаимодействие этого теста с вопросом об освобождении передающей стороны от ответственности.) Суды постановили, что даже такие, казалось бы, весьма субъективные, расплывчатые и туманные критерии, такие как «тон» и «имидж», могут рассматриваться домовладельцем при отказе в согласии, если есть есть свидетельства того, что субъективные опасения арендодателя также объективно обоснованы.

Предлагаемое использование: если то же самое? Если отличается?

Практические указатели:

В категории be-знаток-молчание- (не видно на лицевой стороне документа) -lease-clauses: вы арендатор и вы достигли некоторой договоренности о том, что согласие не должно быть необоснованно отказано, но недели, а затем месяцы проходят без ответа. Что делать, если срок согласия арендодателя не ограниченза аренду? Вот почему мы всегда добавляем формулировки вроде «согласие не должно быть необоснованно отказано, отсрочено или обусловлено».

Еще одно: типичное положение о переуступке аренды и субаренде предусматривает, что до принятия решения домовладельцем для предоставления согласия арендатор должен предоставить полностью оформленный договор уступки или субаренду, чтобы упростить и упростить процесс утверждения; согласитесь, что вместо предоставления полностью оформленного документа будет достаточно простого списка условий. В противном случае сделка может засохнуть в результате пресловутой корни или, перефразируя слова, отсрочка согласия часто имеет практический эффект отказа в согласии.

Передача путем изменения владельца

Передача путем изменения в праве собственности. Право собственности

Практические примечания:

Если арендодатель имеет право на согласие, арендатор должен стремиться исключить, по крайней мере, переуступку аффилированным лицам; уступки в связи с слиянием и консолидацией; и уступки в связи с продажей всего или практически всех активов арендатора. Кроме того, от любых прав на возврат и получение прибыли в пользу арендодателя следует отказаться в связи с передачей определенным разрешенным цессионариям, например франчайзеру.

Если арендодатель участвует в «прибыли» от передачи, ограничьте чистую прибыли и дают широкое определение расходов арендатора, позволяя арендатору возмещать затраты, связанные со сделкой, а также его работу по ТИ. Не просто вычтите общие расходы; быть очень конкретным:

Убедитесь, что распределяется только избыточная арендная плата, а не какое-либо иное вознаграждение, полученное от получателя в ходе продажи; также обратите внимание на неограниченное возмещение расходов с согласия арендодателя (юридического и т. д.)

«Тихая» проблема аренды (последний указатель на сегодня):

Платежи арендатора арендодателю должны причитаться только в той мере, в какой арендатор фактически получает ожидаемую «прибыль». Если есть выплаты в рассрочку и субарендатор или правопреемник не выполнят свои обязательства, арендатор должен иметь возможность прекратить платить и, возможно, настоять на пересчете любых уже произведенных платежей.

У нас здесь нет разрешенного места, поэтому мы оставьте для будущей колонки обсуждение соответствующих положений об аренде, которые адвокат арендатора должен учитывать при обсуждении стратегий выхода / представление потенциального покупателя: не такие уж тихие положения об аренде, например, некоторые права в отношении изменений в условиях использования и любые положения о переуступке, которые автоматически отменяют опционы на продление после продажи бизнеса и, что, возможно, наиболее важно с точки зрения арендатора, юридические и равноправные средства правовой защиты арендатора в случае неправомерного отказа арендодателя в согласии.

jamargolis @ newyorkleaselaw.com

Джефф Марголис - основатель юридической фирмы Margolis в Нью-Йорке, где он специализируется на «грязном праве» - покупке, продаже и аренде. Он регулярно пишет для The Commercial Observer правовые статьи.

комментариев

Добавить комментарий